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2015年11月14日 (土)

補足 評価の視点

 いわゆる築年数は基本の項目だが、居住年数は、実はほとんど注意されてい
ないと思う。中古物件の案内で、築年数は必ずでているが、その部屋の退去者
の住んだ年数はチラシには出ていない。そんな事にこだわる人が居ないからだ
ろうが、細かいことを言えば、ワンオーナーだったのか、何回目なのかでは、
内部の痛み方、汚れ方も微妙に違うはずだ。現実としては、リフォームあるい
はクリーニング後に売り出されるので分からなくなるから、知る意味があまり
ないとも言えるが。
 しかし、築30年を超えている場合、居住年数には、データとしてそれなり
の、あるいは微妙な意味を持つ。30年の年月は何をもたらすか。そのマンシ
ョンでの生活パターンがぼほ固まって居る場合と、逆に、完全にバラバラで分
解状態の成って居る場合が考えられる。それほどハッキリしていなくても、ど
ちらかに偏っている可能性が高く、それへの対応の問題もあり得るからだ。
 見習い人の現場は築28年で、新規分譲で入居した居住者が過半数と推測で
きる。当然、平均年齢は高い。中学生以下の子供は、5人も居ない。では、生
え抜きの人たちはお互いに顔見知りかというと、必ずしもそうではないのが、
正にマンションであることを証明している。30年近くの間には、何回か管理
組合の役員を経験している人もおおいにもかかわらず、だ。そのためか、必ず
しも細かい規則でガチガチではなく、うるさい人もいる割には、ようは大人の
つきあいとしてまとまっており、言わば、大人のマンションと言って良い。だ
から、長く住んできた居住者にとっては、落ち着いて静かに住めるマンション
だ。みんな慣れているようだが、30年前の設計だから、設備的には、あまり
快適とは思えないし、バリアフリーも無いから、その意味でも見習い人のよう
な高年者がこれから入居するのはどうかな、となる。なおセキュリティも無い
が、そういうことを気にしない単身者なら、静かに暮らせるだろう。
 管理会社は入退去は把握しているから、平均居住年数を算出することは出来
る。勿論、公開しないだろうし、ましてや誰が何年と言うことは個人情報とし
て口を閉ざすだろう。しかし、平均くらいは訊いてみて良いだろう。余計な事
は知らない方がいいのだが、訳あり、の可能性は管理会社に確認しておく方が
良いのではないか。補修、不具合についても一応訊いてみるべきかも知れない。
管理会社がどこまで、どう答えるかは別としても、である。
 そして言うまでもなく、管理状況だが、そもそも完璧な管理などあり得ない
し、手とカネが回らないはずだ。したがって、何に重点を置いて管理している
のか、を観て置けば良いのである。そして、これから住みながらどうするのか
考えるのである。。
 そして一度は、総会に出るべきだ。なにかを議論するためではなく、顔ぶれ
の把握のためだ。議論等については、まだ来たばかりと言って全て逃げ、ひた
すら居住者の情報収集に努める。来たばかりなので、と言ってたまたま隣に座
った人にいろいろ訊いてみても、情報収集のために来ているなどとは誰も疑わ
ない。話せば、長く住んでいるのかどうか位は推定出来るだろう。
 ある程度慣れてくると、○○さんはうるさいよ、とかの情報は自然に入るよ
うになる。管理人は、こういう類の話は飽きるほど聞いて居るが、それなりに
参考になるのは確か、ではある。
 要するに、マンションも人間と同じで、大人になるのには30年近い年数が
必要だ、と思って居れば間違いない。新規分譲のマンションとは、じつは乳幼
児のレベルと言うことだ。そのような視点で見直せば、居住年数も意味を持つ
のは当然だろう。いわゆる資産価値も良いが、そんなことより、そのマンショ
ンは、全体として、乳児なのか、小学生なのか、高校・大学生か、社会人にな
ったか、そして大人になっているか、と観てゆくほうが良いのである。
 すなわち、マンションの究極的な評価とは、そのマンションが、大人なのか
否か、否であれば、小学生か大学生かと言う基準からでなければならない、と
いう結論にたどり着くわけである。


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