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2015年11月 7日 (土)

補足 築年数と居住年数

 言うまでもないことだが、人と同じくマンションも老化する。今日現在で人
が住んでいるマンションは40年後は全て高経年マンションになる。もちろん、
その前に取り壊されて新しいマンションに成って居るのも少なくないだろう。
しかし、残っている数も全国ではバンパでは無いと思う。
 では、居住者はどうか。今のマンションに40年後も住んでいる人はいるか、
いるとすればどの程度になるのか。どちらも、予想、予測は難しいと思う。強
いて言えば、建物はそのままでも居住者の顔ぶれは一変している可能性のほう
が高いし、もしかしたら誰も住んでいないかも知れない。
 なぜなら、築年数と居住年数は全く別の話しだからである。新築分譲時に
購入して住み続ければ一致するが、そういう人の割合は、いずれ低下してゆく。
 その辺のことは、いわゆる高経年マンション問題として、今後様々な形で対
応を迫られる。タワーマンションを取り壊す時の困難は、見習い人には想像も
出来ない。しかし、何回も述べているように、当ブログは、世帯数で言えば
60から80程度の中小規模を前提にしているので、取り壊しにしても、十分
可能なので、高経年マンションの扱いの問題について今すぐ考える必要は薄い
と考え、省略する
 それでは、マンションの評価に際して、築年数と居住年数の関係はどうか。
第一の前提は、勿論築年数だ。次に、空室の状況だ。居住年数はその後で良い。
例えば、築50年で居住しているのは1世帯だけ、というマンションを人はど
う見るか。ゴーストタウンのようなイメージになるのではないか。たとえ其の
1世帯が新築分譲時からの生え抜きであるとしても、である。ゴーストタウン
ならマンションつまり住居として機能して居ないわけだから、そのようなマン
ションは評価の対象外となる。そう考えるならば、空室の有無はかなり重要
だ。勿論、正確な数字は教えてもらえないとしても現場へ行けば雰囲気で想像
できるはずだ。また同じ意味で、かなりの期間空室のままである場合も、割り
引いて考えた方が良いかも知れない。
 住まいというものは、人が住めば汚れ、劣化、破損もして行くが、では、新
築から一度も人が住んだことがない部屋があるとすれば、それはたとえ10年
前の落成でも何の問題も無くすぐ使えるだろうか。配管や設備は使わなくても
劣化する。例えば、10年間一度も開けなかったドアがあったとすれば、新品
のドアのように軽くスムースに動くだろうか。つまり、使って居ない、とは、
使えない、と紙一重かも知れないのだ。
 かくして、築年数も、理屈では全室に人が住んでいなければ云々する基準に
ならないと思う。

 

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