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2014年6月 7日 (土)

166 管理人の巡回目的

それでは、何が曖昧さの原因なのか。単純なことで、なぜ巡回するのか
正確に理解していないからだ。することになっているから、するのが当た
り前だから、という、理屈にならない理屈で考えているのではないか。 
 くどすぎるかもしれないが、先ず、最初からきちんと確認しておこう。
  建物は、完成したときから、劣化・腐食が始まる。風雨や寒暖の変化、
直射日光にさらされている以上当然だろう。ただし、進行は遅い。塗装な
どしてあるからだ。
 言うまでも無いが、劣化は、当然、外側から始まる。そして、劣化が進
めば、補修、改修が必要になる。
 すなわち、劣化と、その進行状況を常に把握し、改修の必要性を判断し、
必要になったら手配をすること、それが建物管理という仕事だ。
 把握のためには常に観察しなければならない。それが巡回、の目的であ
る。ここまでは、誰にでも分かる理屈だろう。問題はその先だ。
 すなわち、劣化の進行状況の把握、の問題だ。管理会社は、たぶん、管
理人研修で、その具体的な説明をしていないだろう。説明できないから、
と言ってしまえばそれまでだが、それが、曖昧さの根本的な原因だ。
 しかし、本当は、判断の問題を管理人に説明する必要は、必ずしもない。
判断するのは専門家しか出来ないことで、管理人は判断しなくて良いのだ。
では、管理人は何をすれば良いのか。これは実は単純なことで、報告、だ
けである。
 じつは、管理会社は、管理人に対して様々な報告を求めているし、報告
用紙、書式まで定めているだろう。しかし、想定しているのは、いわゆる
トラブル、苦情のいきさつや結末報告だろう。もちろん、不具合を発見し
たときも、それらの用紙で報告できるはず。
 しかし、劣化に関する場合、まず、報告の基準が明示されていない。勿
論、明示する意味があまりない、という面はある。例えば、外壁の亀裂に
ついて、幅何ミリ以上の場合、といわれても、脚立に乗っても届かない場
合も多いから、現実として報告の目安にもならないわけだ。また、鉢植え
の野菜のように、一日で何センチも伸びる、等と言うこともない。見た目
には、一年前と同じに見えるのではないか。つまり、劣化の進行状況、な
んて、素人の管理人には判断のしようが無い。となれば、まず、報告など
しないだろう。また、管理会社も、報告が無いことを気にしていない。は
っきり言えば、報告してもしなくても同じ。
 そして、それは、報告を受ける管理会社の問題。管理会社が曖昧、テキ
トーなのだから、管理人も真面目に報告しようがなくなって当然だ。


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