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2012年7月14日 (土)

075 管理費の意味

いわゆる管理費の問題とは、払えるかどうか、にすぎないことは既に触れ
た。たまに、管理費の計算根拠をしめせ、言う人が居るようだが、そういう
人に判断出来る知識や能力はあるのだろうか。管理委託契約に、管理費の内
訳が出ているだろう。それで判断出来ない人にさらなる詳細は無用と思う。
 管理費の意味は単純。その金額なら管理業務を受託します、というだけ。
管理費の金額とは、高いか安いかではなく、その管理会社が受託するかどう
かの判断基準以上の意味は無い。
 つまり、管理費の金額とは、実は居住者の収入と契約の基準にすぎず、金
額は正当かどうかという発想で考えること自体が間違っている。その店は高
い、と思うなら、違う店に行けば良い。そういう次元の話である。
  まあ、金額としては特に高いとは思わないが、管理会社や管理人の仕事ぶ
り見ていると、もう少し何とかならないかと感じる。つまり、金額そのもの
ではなく、割高感を感じてしまうことはあるかも知れない。しかし、最終的
には、管理会社を変えない限り解決はしないから、やはり管理会社選択の問
題に戻る。
 もしかすると、居住者には想定外かも知れないが、実は、完璧なマンショ
ンの管理はあり得ない。私の独断だが、完璧に近い管理が可能なのは、社宅
や寮である。社宅や寮のように、管理者(普通は会社の総務部長、或いは人
事部長等)に、強制権限までなければ、完璧な管理は目指せないが、マンシ
ョンにはそういう仕組みがない。
 具体例として、雑排水管清掃を見てみよう。この作業は、専有部分だから、
その時間に在宅していないと出来ない。立ち会いのために仕事は休めない、
と感じる人は必ず居る。実施率は70%程度かも知れない。それは、大げさ
に言えば、管理費の30%は居住者が自ら捨てている、という意味だ。自ら
カネを捨てていながら高いも安いも無いだろう。不毛な論とはこのことだ。
 自分の所は実施しても、直上階の居住者は不在で出来なかったなら、上階
の配水管が詰まってあふれてその水が自分の部屋の天井から垂れてくる、と
いうリスクは、増大することはあっても軽減されることは無い。実施業者は
もちろん、管理組合にも強制権がなければそんなものだ。しかし、報告書上
は実施済みになるのは言うまでも無い。しかし、社宅などでは、管理者が指
示すれば、不在でも誰かの立ち会いで実施可能だ。
 未実施部分が必ず残ると言うことは、その部分の劣化はいままで通り進む、
という意味だ。つまり、建物全体としては、劣化の進行を遅らせること不可
能なのだ。どんな超高級マンションでも、管理レベルでは、社宅や寮に(遠
く?)及ばない。
 すなわち、マンションの管理レベルとは、知れたものなのだ。まあ、どう
せ管理の効果など知れたものなのだから、管理費は安いほどよいのだ、とい
う論だとすれば、安さの追求には根拠がなくもないが、よく考えれば、それ
は論ではなく、一見もっともそうな屁理屈にすぎない。そこを間違えては元
も子もなくなるだろう。

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コメント

いつもうなずきながら読ませていただいています。
ただ、この記事の「完璧に近い管理が可能なのは、社宅や寮である。」と言う点については、ちょと異論ありです。
実は私は、生保会社時代に単身生活が8年ほどあり、社員寮に住んでいたわけですが、当時はマンション管理に理解無く、「各種検査による住居立ち入り」完全にすっぽかしたことが半々。もちろん、許可無くね居室立ち入りはさせませんでした。
土日もないような会社だったためもあるでしょうけれど、まわりの単身赴任者たちはみんなそんな状況だったですね。成績あがれば総務からのお達しは無視しても、かえって営業管理職らしい行動と認められて、非難されない。
人事は総務部長でなく、派閥で決まるから。
今考えると、そんな会社の体制を疑いもしなかった私もおかしいのですが、
全国には、各種マンション点検も(また、自らの健康診断さえも)、お達しを聞かない会社人間の多い業種もあるのではないでしょうか。
もちろん、私用とか、家庭の必要行事に時間を割くのは、有給休暇をとってもすべきだ、と、今の私は思っています。
大きな会社に派閥村、派閥人事がなくなって、総務人事権者がこわいので言うことをきくことになれば良いんですが(あ、これ、政治の話に似ていますね)。
ちょっと異質な意見かもしれません。すみません。

コメントありがとうございます。
おっしゃることはよく分かります。

まあ、可能なのは社宅、目指せるのは社宅
と言っても、自動的に完璧な管理になるとの意味ではなく、そのつもりで管理するなら目指せる余地、目指せる仕組みがある、という意味ですが、表現を少し変えました。今度は考えが通じるか、ですが・・。

毎回思うのですが、私とは全然違う視点で物事を考えておられて、いつも、「なるほど」と腕組して感心して読んでいます。
今後も勉強させていただきます。

コメントありがとうございます。
ことさら人と違う視点を目指しているわけではない、
のにそうなるのは、私がへそ曲がりということかも知れませんが、
それなりの存在価値はあるようなので、
行けるところまで行ってみようか、と思っています。

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