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2012年3月21日 (水)

060 ミスの一因

 管理委託契約書で、なぜ定期点検や管理人業務についての文言などにミスが
あるのか。原因はいろいろ考えられるが、その一つは、管理会社自身が行うも
のではないから、ということが考えられる。
 つまり、管理費の管理や日常の管理事務は、当然、管理会社の事務所でなさ
れる。全てをそのマンション担当者がするわけではなく、事務担当の女性など
に頼むとしても、同じ事務所内のはずだ。書類や報告書については、上司のチ
ェックもあるから、自分でも見直しているだろう。 
 しかし、定期点検は現場で別の会社の人間が行うのがふつう。管理人は別会
社の人間ではないとしても、契約社員であり、用のあるとき現場に行って会う
だけとすれば、別の会社の人と同じようなものだ。ようするに、現場の仕事は、
自社の、自分の仕事という自覚が持ちにくいのだ。当然、チェックも、他人の
仕事、のレベルになるだろう。
 別の言い方をすれば、業者や管理人の仕事は事務ではない。しかし、報告書
は書く。そしてその報告書に特に問題が見つからなければ、それでおわり。つ
まり、担当者の感覚では、点検も管理人業務も、報告書のチェックという事務
の仕事なのだ。そして残念ながら、書式の確認だけで、報告書と委託契約書と
のつじつままではチェックされない。もっといえば、管理会社の担当は、いく
つのマンションを受け持とうが、会社の事務所で仕事をするだけだ。まあ、管
理会社とは、マンション管理事務の代行会社だから、当然と言えば当然なのか
も知れない。
 自分がやらないのだから、分からなくても当然、とまで言っていいかどうか
は保留するが、人の仕事に関する部分であれば、委託契約書のその部分の見直
しやチェックが甘くなる可能性はあるだろう。
 しかし、実はそれは居住者には一番見える部分なのだ。法契約としては、管
理組合の通帳の取り扱いは重要なことだが、管理組合の理事長でない居住者は、
管理組合の通帳なんて見たこともないだろうし、存在すら知らないかも知れな
い。ここで、管理会社や担当が、勘違いするのだ。
 管理主任者の資格試験には、使用者責任、と言う項目が出ると思う。だから、
勉強しているはずだから、まさしく資格試験とは取るまでのこと、と言う実例
になるのではないか。管理人業務は、実は、担当が自分ではやらない仕事とい
う事実が一番重要なのだ。トラブルはどういう事例が多いのか、のど元過ぎれ
は熱さを忘れる、の見本なら困ったことだ。自分の時起きなければいいのだろ
うか。マンション管理とは、そのとき担当しているかどうかの運に左右される
仕事、と言うことなのだろうか。

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コメント

こんにちは。
むつかしい問題に言及されていて、参考になります。
小生の場合、担当1つ目のMaの離任時、管理規約と使用規則(準則)と委託契約書の整合性のほころびについて、引継ぎ書とは別に、私見的なメモをA4で5枚残しておきました。
どちらに渡すか迷ったのですが、結局、管理組合理事長および管理会社総務部の、両方に渡しました。
たぶん、規約改正にかかわる部分があるので、現在でもほとんど変更していないだろうな、と想像しています。
(想像というのは、かつての親交ある居住者さんからのニュースとして聞いていないからですが、、、)
特に、総会の紛糾を恐れないくらいのパワーある理事長さんのときでないと解決できないはずと、今でも思い返しています。

野ダリ様
まあ、余計なことかも、
と思いつつ、この際、と思って触れました。
寝た子を起こす、のは確かにお互い大変なことですよね。

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